集团内刊

2007年第3期 总第3期

写字楼租与买

前几天,我接触了一个客户赵先生,赵先生是一个河北的汽车配件生产厂家的老总,他去年来京想要拓展北京市场,经过一年的市场调查,他最近准备在京注册一家公司。他现在在星河城里租了一套住宅商住两用,因受到去年北京市工商局出台的住宅禁商政策的限制,他的公司不能在现在租住的住宅来注册,所以赵先生急于找一个能解决公司注册及以后办公的写字楼,但对于是租还是买,赵先生拿不定主意,如果租的话,他能承受的租金价格在3元/天/平米以下,若是买的话,他的承受范围总价在200万到300万之间。
    其实,赵先生是我的客户中比较有代表性的一个,他反应了现在有一些中小企业主想要提升自己的办公环境的想法.这对一个公司的品牌形象至关重要,是企业身份的象征。尤其随着北京近几年中小企业的迅速发展,在民宅里办公,配套及功能的不完善已远远不能满足这些企业的需求。我们就这对类似赵先生这类中小企业主在写字楼的租与买上做一个分析,从消费者的角度对写字楼的租与买做一个比较。
    如果要购买写字楼,那么我们最好选择中小户型的写字楼,因为这种户型小、门槛低、稳收益、大众型的小户型受到市场的青睐,选择小户型房一方面对资金总数要求较小,另一方面,对以后在使用过程中的物业费也少些。对于这一点赵先生很认可,因为考虑到高档写字楼物业费用高,如果购买面积较大的写字楼每个月的物业费用可能就和租一个档次较低的写字楼的月租金相差不多,对于一些刚起步的小公司来说增加了经营成本,短时间可能还能承受,时间长的话都有可能会影响到公司的生死存亡。
    另一方面,小户型较为灵活。而且随着近几年北京第三产业的迅速发展,使得中小型私营企业的数量逐年大幅增加,这无疑衍生出大量的办公面积的需求。如果赵先生选择这种小户型办公房,几年后公司规模扩展,可在别处另选一套大面积办公室,将此间办公室出租或出售。而且这时,周边的配套设施已经健全,办公楼内业主入住,商务氛围的提升,租金价格也随之提升.
    交通是否便利也是重点考察的一项内容。目前交通拥堵已经让企业大感头痛,很多企业对因为交通拥堵而造成的通勤成本增高、办事效率降低甚至由此失去一些生意机会而深为抱怨。例如央视新楼的落户会加剧CBD国贸桥以及东三环的交通拥堵,因为央视的进驻将会带动其上下游三四千家企业业务人员进出CBD地区,交通压力的增加已是必然,因此该区域的企业因为交通问题转而搬入交通较为宽松的等一些地区.最容易判断交通是否便利的办法是,在上下班高峰亲身体验从该地到城市各方向是否拥堵,其中,临近交通主干道的写字楼交通状况一般会较好,这样既能方便未来合作商家从不同方位来到办公地点,也方便员工上下班。
    考察停车位是否充足对于购买办公场所的企业主来说特别重要,否则将来业务发展或是出租时面临停车困难,可能会影响业务及今后的出租收益。去年我们时代风帆的一个业主,以前在木樨园附近的南曦大厦办公,那的车位就不充足,租不到车位的业主只能把车停在附近的马路边上,因为木樨园商圈本身客流量就比较大,再加之旁边有一个长途汽车站,外来人口流动性大,就经常有素质低的人划花她的车,给这个业主心疼的不得了,她无奈之下只好另购一套办公楼.这一次,她一办理入住就向物业申请一个离保安最近的车位来停放她的爱车.由此看来,充足的车位以及优质的物业服务对业主来说是非常重要的,免除了他们的后顾之忧.
    还有一点是很重要的,就是一定要考察项目所在地段周边配套设施是否齐全.比如商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心,以至票务、旅行社、邮局,等配套设施是否一应俱全也应考虑。完备的商务环境也将决定物业未来升值潜力的大小。
     如果考虑租用写字楼,那和购买写字楼相比最大的优势在于节省了企业的经营成本.如果企业愿意拿出一部分资金投资房产作为长期受益的话,那租用写字楼和购买写字楼相比好处可以说是寥寥无几.因为随着2008年奥运会的临近,我们国家经济的发展,北京国际化程度的日益提升,写字楼的租赁市场的需求在增加,随之租金价格也逐年提高.而且好多写字楼跟租户签合约的时间都不会特别长,因为考虑到租金每年都要递增.对企业来说那就是经营成本在逐年增加.再有如果企业变更办公地址,那可能就会损失一部分客户,尤其对经常有客户上门拜访的企业来说,损失更大.
    如果企业不考虑购买,单纯就是考虑租用的话,那么我们建议客户从办公楼租约条款、区域位置、折旧方案、装修灵活性、市场信息、成本支出、关键设备、业主实力、合同管理、以及是否贴近市场等方面来考虑.
    综合比较之后,赵先生认为还是购买写字楼更符合他公司的情况,他在搜宝定了两套连在一起的七八十平米的小户型,他准备其中的一套自用办公,另外一套先做投资,先把它租出去,如果日后公司规模扩大再把那套房收回来自用,给自己留有可扩展空间.我们在上面分析的写字楼的租与买,主要适合于像赵先生这种中小规模的公司,像一些大公司或跨国公司可能跟我们上面分析的情况有很大区别,不在我们分析的情况范围之内。

 

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