物业管理

时代风帆前期物业管理服务协议

发布时间:2013-07-18

本协议当事人
委托方:北京裕昌置业股份有限公司(以下简称“甲方”)
受委托方:北京金色阳光物业管理有限公司(以下简称“乙方”)
本物业名称:时代风帆大厦
坐落位置:嘉园二里

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致基础上,甲乙双方就时代风帆大厦前期物业管理达成如下协议:

第一条 双方的权利和义务
一、乙方的权利义务
1.对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;
2.根据有关法规和政策,依据物业管理临时公约和相关规章制度,并结合实际情况,制定本小区物业管理工作的实施细则和《物业使用手册》并书面告知甲方和本大厦业主;
3.建立健全本物业的物业管理档案资料;
4.制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用手册》的行为;
5.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6.依据公约规定向本大厦业主收取物业管理费用;
7.编制物业管理服务及财务年度计划;
8.每年向甲方和业主委员会公布物业管理费用收支账目;
9.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方和业主,并与业主订立《房屋装饰装修管理服务协议》;
10.向本大厦业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;
二、甲方的权利义务
1.大厦业主有权参加业主代表大会,享有选举权、被选举权和监督权;
2.监督乙方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议;
3.遵守本物业的物业管理制度和《物业使用手册》;
4.业主依据本协议向乙方交纳物业管理费用;
5.装饰装修房屋时,应遵守建设部、北京市政府等部门制定的《家庭居室装饰装修管理若干规定》以及乙方制定的《装修手册》;
6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。装修时不得随意拆改房屋的自用部位,如需拆改必须遵守国家有关规定。由于装修或使用不当使得共用部位、共用设备设施造成损失的,应给予赔偿;
7.业主转让房屋时,事先通知乙方,告知受让方与乙方签订本协议。否则转让物业后所发生的物业管理费用仍由业主本人承担;
8.业主房屋出租后或其亲属居住时应与承租人,使用人同时到物业公司进行备案以保证与承租人,使用人进行联系,否则由此而不能与承租人、使用人取得联系而引发的一切后果由业主本人承担。
9.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度造成的损失、损害应承担民事责任;
10.按照安全、公平、合法的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益。

第二条 物业管理服务内容
一、综合管理
1.负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
2.每年一次对房屋及小区共用设备设施进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;
3.白天大堂有专职管理员接待,处理服务范围内的公共性事务,受理业主的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修;
4.协助召开业主大会和配合其运作;
5.管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
6.与业主签定物业管理服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
8.全体员工统一着装,佩带有相片胸卡,持证上岗;
9.建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生,能随时投入运行。
二、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运作和小修养护,包括:
1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;
2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;
3.确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井、相关设施无破损;
4.负责小区智能化设施的日常运作维护;
三、绿化
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
四、保洁
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括:
1.有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;
2.设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;
3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;
4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;
5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠器、消毒剂、除虫剂;
6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
7.发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。
五、公共秩序维护
公共区域的秩序维护和公共财产的看管,包括:
1.相对封闭:做到小区主要出入口有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;
2.维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;
3.看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;
5.发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时,应立即采取措施,并及时报警和配合公安部门进行处理。
六、停车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)位的看管
1.有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;
2.对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证,出门凭证放行;
3.保证停车有序,24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
4.长期存放的,应签订停车管理服务协议,明确双方的权利义务等。
消防管理
七、公共区域消防设施的维护及消防管理
1.有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案;
2.消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
3.定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能。
4.发生火灾、及时报警,协助消防人员疏散、救助人员等。
八、高压供水
养护、运行、维修
1.保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
2.水箱盖上锁并定期清洗消毒,确保水质合格;
3.维修服务标准执京房地物字(1998)第799号文件规定;
4.发生突发公共卫生事件时,要加强对供水系统的消毒,禁止无关人员进入高压水泵机房,接近高位水箱。
九、电梯
养护、运行、维护
1.主梯6:00—24:00不间断运行,0:00—6:00呼叫运行,电梯工夜间值班室,并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;
2.凡有高峰梯的,在高峰期6点—8点、17点—19点与主梯同时运行
3.主梯维修时,用备用梯运行;有发生紧急情况时的处置预案;
维修服务标准执行京房地物字(1998)第799号文件规定。
4.一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。
十、装修管理服务
房屋装饰装修管理
1.有健全的装修管理服务制度;
2.查验业主装修方案,与业主、施工单位签定装修管理协议,告知业主装修注意事项;
3.装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理,调解因装修引发的邻里纠纷;
4.业主装修结束后,应进行检查。对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;
5.装修期间物业公司在小区内统一设置垃圾堆放地点,及时清运装修垃圾,集中堆放时间不得超过三天。

第三条 物业管理服务质量
一、房屋外观:
1.楼宇栋号有明显标志;
2.封闭阳台,统一有序、阳台、走廊的使用不碍观瞻;
3.空调室外机位置统一,冷凝水统一收集排放。
二、设备运行:
1.设备良好、运行正常、使用、维护按时记录,定时检修;
2.出现故障有应急处理方案;
3.所有设备有明显操作标识。
三、 共用部位、共用设施设备的维护和管理:
1.禁止私搭乱建;
2.共用设施完好,不随意改变用途;
3.台帐齐全,定期维护、保养、巡查有记录,无事故隐患;
4.设备设施有出现故障后的紧急处置方案。
四、环境卫生:清洁卫生实行责任制,有专职的清洁员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁。
五、绿化:符合绿化管理规范要求:
1.绿地花草树木茂盛,修剪整齐、美观;
2.绿地要保持整洁,发现绿地内有堆物、堆料要及时进行清除。
六、交通秩序与车辆停放:车辆停放有序,小区道路通畅:
1.机动车停车场管理制度完善,车辆进出有登记;
2.非机动车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
七、保安:小区实行封闭式管理:
1.小区主要出入口全天有专人值守;
2.夜间服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻。
八、消防:认真执行《北京市防火安全工作管理规定》。
1.消防设备设施完好无损,可随时启用;
2.消防通道畅通,有消防应急方案。
九、房屋共用部位、共用设备设施小修和急修:
小修
1.报修有记录,维修有业主签字,定期回访;
2.一般性保修,根据实际维修情况及时进行修理。
急修
1.对于水电等急迫性报修半小时内赶到现场处理;
2.对设备、设施出现故障事故有紧急处置方案;
3.遵守建设部规范化服务标准,定期回访。

第四条 物业管理服务费
物业管理服务费用(不包括从公共维修基金列支的共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)为:3.50元/月·平方米(建筑面积)。
一、业主交纳费用时间:以上一期缴费截止日期为准,交纳下一期物业管理费。
二、业主出租物业时,物业管理服务费用仍由业主交纳;
三、业主转让物业时,须交清转让之前的物业管理服务费用;

第五条 其他有偿服务费用
一、车位及其使用管理服务费用:
非机动车:按丰台区规定标准收取费用。
二、特约服务费:依据甲方提供服务项目,由业主选择并支付费用。

第六条 物业服务期限
一、本协议有效期限从协议签订之日起至2009年3月14日止;
二、协议期限未满,业主委员会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时,本协议终止;
三、如业主委员会在本协议到期前未成立或已成立但未签订物业管理合同,则本协议自动延期,直至大厦业主委员会成立并与聘用的物业管理公司签订的物业管理合同生效时,本协议终止。

第七条 违约责任
一、乙方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,甲方或业主委员会有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方或业主造成损失的,乙方承担相应的法律责任;
二、业主违反协议,使乙方未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求业主限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,业主承担相应的法律责任;
三、乙方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,甲方或业主有权要求乙方清退所收费用,退还利息并支付违约金;
四、业主违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,乙方有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之三交滞纳金,或提请上诉。

第八条 免责
为维护公众、业主、使用人的切身利益,在处理突发事件情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方因采取紧急措施造成业主必要的财产损失的,乙方不承担赔偿责任。

第九条 附则
一、在本协议执行期间,如不可抗力,致使协议无法履行,双方按有关法律规定处理。
二、本协议在履行中发生争议,双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,可向北京市仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。
三、本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
四、本协议一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。
五、本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方(盖章): 乙方(盖章):

代表人: 代表人:

签约地点:丰台区嘉园二里
签订时间:年 月 日