物业管理

时代风帆大厦业主临时公约

发布时间:2013-07-18

为落实时代风帆大厦的售后物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》及有关法规、规章、规范性文件制订本公约,由本大厦全体业主共同遵守。

第一章 物业基本情况

一、物业名称:时代风帆大厦
二、座落位置:丰台区马家堡嘉园二里
三、物业四至:东至:马家堡西路
 西至:嘉园二里中学
 南至:石榴庄路
 北至:嘉园二里44#、45#楼
四、总建筑面积:约92981.93平方米
五、土地用途及使用期限:
1、土地用途:公寓、综合及地下车库
2、使用期限:70年/50年
六、国有土地使用权证明文件政府批文号:京丰国用(2004转)第002079号、京丰国用(2004出)第002090号
七、共用部位及共用设施设备:指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备,包括房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上下管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等;物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。

第二章 公约中涉及各主体基本情况

一、开发企业:
名 称:北京裕昌置业股份有限公司
注册地址:北京市宣武区骡马市大街272号
邮 编:100050
电 话:67583698
二、产权人:指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
三、业主委员会:指在本物业管理区域内经产权人代表大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。
四、物业管理企业
1、业主委员会成立前,由北京裕昌置业股份有限公司选聘物业管理企业对物业进行管理;业主委员会成立后,由业主委员会选聘物业管理企业对物业进行管理。物业管理企业应具有《北京市物业管理资质合格证书》。
2、目前的物业管理企业:
名 称:北京金色阳光物业管理有限公司
物业管理资质合格证书号:京物企资三[2004]305号
注册地址:北京市宣武区骡马市大街272号
邮 编:100050
电 话:67535583

第三章 产权人的权利和义务

一、产权人权利
1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权;
2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备;
3、产权人有权要求召开产权人代表大会,享有选举权和被选举权;
4、有权监督业主委员会、物业管理企业的工作,并向业主委员会、物业管理企业就物业管理的有关规定提出意见、建议和要求;
5、有权向物业管理行政主管部门投诉;
6、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修;
7、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护;
8、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况,建议物业管理企业及时修缮;
9、有权监督物业管理的收费情况,并要求业主委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目;
10、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的,可向业主委员会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。
二、产权人义务
1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定,接受物业管理企业的管理;遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度;
2、执行产权人代表大会及业主委员会决议;
3、按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用;
4、转让或出租所拥有的物业时,应提前一周通知物业管理企业,并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约;
5、应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备;
6、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人、及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。
7、为保证所有产权人的利益,本大厦的公寓在实际使用中,如居住功能与商务功能发生冲突时,以商务功能为主;
8、为了不侵害大厦的商务功能,物业公司有权制止、禁止一切干扰商务功能的个人行为,包括但不仅包括禁止宠物进出,有权制止衣冠不整者进入,有权制止儿童嘻闹,有权要求家居菜蔬、生鲜等物从特殊通道进入;
9、为保证所有产权人的利益,业主不得将其拥有的物业出租或自用作为仓库或生产功能使用,特殊需作为仓库使用的,必须书面征得物业公司同意。
10、为了保证本大厦的商务氛围,产权人不得干涉本大厦的四层(含四层)以下部分作餐饮、娱乐等功能使用。

第四章 产权人代表大会及业主委员会

一、 产权人代表大会的召开与业主委员会的组建
1、在产权人入住率达到50%及以上时,由业主代表向本地区街道办事处提出申请。在街道办事处、丰台区小区办指导、监督下,在规定的时间内,组织召开产权人代表大会第一次全体会议,选举产生业主委员会。
2、开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人代表大会的,丰台区小区办可以指定产权人代表自行组织召开产权人代表大会,选举产生业主委员会。
二、 产权人代表大会职责
1、选举、罢免业主委员会委员;
2、制定、修改业主委员会章程和公约;
3、制定、修改业主大会议事规则;
4、监督业主委员会的工作;
5、审议、批准物业管理企业的年度工作计划;
6、决定物业管理的其他重大事项。
三、业主委员会职责
1、必须按业主大会议事规则的有关规定,组织召开产权人代表大会和表决有关决议;
2、选聘物业管理企业,与物业管理企业签定物业管理合同;
3、监督公共维修基金的使用和管理;
4、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划;
5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度;
6、听取产权人、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动。
7、执行产权人代表大会的决议、决定;
8、协助物业管理企业开展各项工作;
9、履行物业管理合同,监督公约和其他管理制度的执行;
10、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为,业主委员会有权代表产权人提起诉讼;在其他有关本物业的法律诉讼中业主委员会可作为全体产权人的代表,有关诉讼费用由各产权人分担;
11、公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由业主委员会保管,产权人或利害关系人如有书面请求阅览,业主委员会不得拒绝。

第五章 开发企业的权利和义务

一、开发企业对其拥有的物业,享有与其他产权人同等的权利,并履行相应的义务。
二、业主委员会成立前,开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理,与物业管理企业签定管理合同,并制定业主临时公约和物业管理规章制度。
三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间,开发企业应及时处理有关保修事宜,其发生的费用由开发企业负责。
四、开发企业在房屋销售时,应向购房人明示业主临时公约,并要求购房人在签定合同时签署遵守公约的承诺书。

第六章 物业管理企业的权利和义务

一、物业管理企业的权利和义务:
1、依照有关法律法规和合同的约定,制定实施物业管理的制度;
2、对接受委托的物业实施管理;
3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用;
4、维护物业公共安全环境和秩序,制止违反物业管理制度的行为;
5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理;
6、要求委托人协助管理;
7、履行委托管理合同,提供物业管理服务;
8、听取产权人、使用人的意见和建议,接受产权人及业主委员会的监督;
9、接受政府有关主管部门的监督指导;
10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商;
11、定期公布代管基金收支账目,接受质询和审计。
二、物业管理服务的基本内容;
1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查;
2、园林绿地的管理养护;
3、环境卫生的管理服务;
4、公共秩序的维护;
5、参与物业竣工交付使用时的验收交接;
6、入住管理;
7、物业装饰装修施工监督管理;
8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护;
9、物业档案资料的管理。
三、物业管理服务标准:
本小区物业管理服务标准执行《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物[2003]127号)。

第七章 房屋使用、管理、维修的具体规定

一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
二、物业管理区域内禁止下列行为:
1、未经政府有关部门批准和业主委员会、相邻产权人同意,擅自改变房屋结构、外貌和用途;
2、擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位,擅自移动共用设备;
3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;
4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱体育及休闲设施;
5、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物;
6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声。私设摊点;
7、禁止空调外挂设备未按指定位置安装;
8、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
9、利用物业从事危害公共利益的活动;
10、法律、法规、规章禁止的其他行为。
三、产权人或使用人装饰装修房屋,应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可,并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。
装饰装修房屋,不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益,因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损,产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。
四、房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的,应征得相邻产权人以及业主委员会的书面同意,并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。
五、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与业主委员会或业主委员会授权的物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,应作相应赔偿。
六、利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相邻产权人、业主委员会的书面同意后,方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,应当纳入公共维修基金。
七、产权人转让或者出租物业时,应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。
八、房屋及其配套设施应当定期维修养护,出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时.业主委员会、物业管理企业应督促责任人维修养护。
九、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时,有关产权人和使用人应当给予配合。
产权人、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,应当负责修复或者赔偿。
十、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作,应事先通知产权人或使用人并取得其同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的,物业管理企业可在第三方机构的监督下,进入单元内部,但事后应及时通知产权人或使用人。
十一、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏,以致大部分不能使用,则业主委员会应该召开特别产权人代表大会,决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法;如产权人代表大会决定放弃修复和重建,则业主委员会应拍卖剩余房产,并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。

第八章 物业管理服务费与公共维修基金

一、物业管理服务费用
1、开发企业出售房屋时,须向购房人说明物业管理收费标准;
2、本大厦物业服务收费标准为:3.50元/月·平方米(建筑面积),本价格不含产权人委托物业管理公司的户内中小修服务费,如产权人委托物业管理公司进行户内中小修服务,另行和其约定。另本物业服务收费标准按《北京市居住小区物业管理服务标准》(京国土房管物[2003]127号)执行;
3、物业管理服务费的交纳办法:
各产权人须按照北京市有关物业管理费收费规定,按年度支付物业管理费。支付物业管理费具体时间:产权人在办理入住手续时向物业公司交纳一年的物业管理费,产权人正常居住后应在每年4月1日至5月1日期间向物业公司支付当年物业管理费。如产权人未能按时支付物业管理费,经物业公司书面通知后七天内仍未交纳的,物业公司有权向该产权人收取应付而未付款项自应付日起到实付日止的滞纳金,滞纳金按每日3‰计算。
4、在同一物业管理区域内,自房屋交付使用之日起,开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。
5、政府有新的规定时,收费应依据新的政策进行调整。
二、共用部位共用设施设备维修基金
l、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)的规定,各产权人在其购买房屋时,须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。
2、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。
3、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时,经房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按建筑面积比例向产权人续筹。
4、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时,所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。

第九章 违约责任

一、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议,可通过协商和调解的方式解决,也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
二、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的,应承担相应的民事责任。对违反公约的,业主委员会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉,也可直接向人民法院提起民事诉讼。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的,物业管理企业可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。
对于超过6个月不交纳物业管理费的产权人,业主委员会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押,也可向人民法院申请迫缴。
三、产权人代表大会、业主委员会作出的决定违反本公约或公共利益的,产权人、物业管理企业可以向政府物业管理行政主管部门申请撤销产权人代表大会、业主委员会的决定。
四、开发企业在房屋出售时不出示公约的,购房人有权并向开发企业提出。
五、开发企业未履行工程质量保修责任的,产权人可要求其赔偿损失。
六、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的,产权人及业主委员会可依照合同或公约追究其民事责任。

第十章 附 则

一、公约的效力:及于开发企业、产权人和物业管理企业。
二、适用法律:适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。
公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触,如有抵触.该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
三、公约的解释与修改:
业主委员会拥有对公约的解释权,但在业主委员会成立前,由开发企业解释。业主委员会成立前,不得对本公约进行修改;业主委员会成立后,可由业主委员会根据产权人代表大会决议对公约进行修改。
四、本公约由北京裕昌置业股份有限公司制定,从2005年5月18日起生效。业主大会通过的业主公约生效时,本公约自然终止。
本公约在开发企业出售房屋时向购房人出示,购房人须签署本公约承诺书,承诺书一式四份,业主一份,物业管理企业留存一份,开发企业留存二份。
      业主临时公约制定人:北京裕昌置业股份有限公司
     2005年5月18日
物业名称: 时代风帆大厦 小区 区 室房屋买卖合同编号:              

承 诺 书

为维护本大厦的管理,本人/我等/我公司已详细阅读过《时代风帆大厦业主临时公约》,同意遵守本公约内的一切条款,如有违约,愿承担相应违约责任。
本人/我等/我公司特签署此承诺书。


购房人姓名/名称:
签章:


年 月 日



房地产开发企业名称:北京裕昌置业股份有限公司
法定代表人:刘群生

签章:


年 月 日



物业管理企业名称:北京金色阳光物业管理有限公司
物业管理资质合格证书号:京物企资三[2004]305号                法定代表人:常鹏
   
签章:


年 月 日