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聚焦房地产新政之写字楼篇 写字楼市场开始回暖

发布时间:2005-07-25

2005年06月12日09:49 参考消息·北京参考 沈静

 ■ 北京市房地产信息网的数据显示,近期北京写字楼市场销售呈强劲势头,预售面积呈直线上升趋势,但其中过户面积只占总销售面积的18%。有业内人士评价说,这说明“6.1”关口对写字楼并没起到什么作用。

戴德梁行董事兼副总经理林义中说,目前银行并没有直接出台政策调高写字楼贷款的门槛,只是严格执行了以前规定的条款。对于写字楼来说,虽然政策的压力也在增大,但是并没有什么明确的打压政策。

业内人士发表评论说,大概在过去的10年时间,中国所有的政策都是在限制写字楼、商业用房,银行的贷款政策在限制,税收政策也在限制,包括土地政策也是限制写字楼和商业用房。1997年之后,政府给了普通住宅非常大的税收优惠政策,所以写字楼的涨幅远远不如住宅快。这10年来,政策限制的后果就是大城市写字楼供应相对不足,部分应该去写字楼上班的人被挤到了普通住宅,于是就出现了写字楼的租金回报率远远高于住宅的局面。

甚至有开发商更直接了当,“北京一直是一个缺写字楼的市场,多少年来,这部分市场没有发展,是一个非常初级的市场。北京二环三环周围的住宅里大部分是办公室,所以写字楼的销售量和预售面积的上升是正常的,市场表现出来写字楼的回报率当然比住宅高得多”。

投资写字楼前景光明

世纪菲阳房地产经纪公司经理严区海分析说,北京写字楼的投资者可以大体划分为大型投资机构和中小投资者。写字楼与住宅相比,因为资金实力和资金来源的不同,对国家宏观调控政策的反应也迥然不同。对于写字楼的开发与投资来说,国家宏观调控政策不会有大的影响。因为写字楼的开发与投资行为具有长期性,看中的是物业长线的盈利能力,其是否做出购买决定取决于对市场供求现状的分析以及对未来市场和政策风险的判断。写字楼的首付额比例较高,这让很多纯粹以投资为目的炒家操作起来有难度。

北京捷联投咨管理有限公司执行董事蒋剑鸿说,宏观政策的调整会促使相当部分的投资性资金转向对写字楼和商业地产的投资,这是毫无疑问的。在法律有保障的情况下,外资进入中国一定会加大对写字楼的投资,这点也是无庸置疑的。他说,北京市场会较快地反映出来对新增写字楼面积的消化,这是一个比较积极的转变。但目前北京写字楼的整体品质还不尽如人意,急需进行品质提升,另外北京市写字楼的区域分布不尽合理,需要加速调整。

写字楼投资市场方向有变化

高力国际华北区常务董事高晓晖指出,从去年年底政府开始出台一系列调控房地产市场的政策,不过均立足于住宅市场,在上海等一些城市,已经出现效果,这些城市的住宅市场正面临理性调整,住宅作为一度的热点,将逐渐转离投资者的视线,但是却并没有影响写字楼市场的投资价值;对于北京这样房地产市场发展本来就相对平稳的城市,宏观政策更是对写字楼市场影响甚微。高晓晖认为,北京的写字楼市场会受益于未来两年供需关系稳定的特点,并能够提供稳健的收益。

据高力国际专业咨询部提供的报告,北京写字楼市场目前的特点是供需两旺,在供应放量的情况下,写字楼投资、租赁市场空前活跃。其中,仅第一季度就有超过70万平方米的新增供给投入北京写字楼市场,CBD等核心商务区甲级写字楼的空置率甚至低至5%左右;写字楼市场的租金回报率高于新加坡、香港等成熟市场。

北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为,国家宏观调控的金融政策给写字楼投资市场带来了一系列投资方向的变化。他说,作为商业地产而言,投资者在选择写字楼物业的时候会更注重写字楼的长期升值潜力,投资会更加慎重,同时也给客户的购买选择趋向上带来一定的变化。由于购买成本的提高,要求客户在选择办公物业的时候更加慎重。

杜猛说,从2002年—2004年,北京每年的甲级写字楼的吸纳量平均每年增长为GDP的2倍左右,在北京奥运经济的前提下,产业化聚集越来越明显,产业分化也越来越细。

蒋剑鸿说,市场发展必然对写字楼的综合配置服务要求越来越变。一方面由于写字楼产权关系的确定存在一定难度,因为现在写字楼太多是整体产权,而不能进行产权分割,另一方面由于写字楼租金的回报测算要求十分严格,这牵涉到投资人的资金回报率和银行信誉问题。这也给市场上开发写字楼项目的开发商提出考验,现有的写字楼必须进行硬件的升级改造。其次,写字楼的产品形态将更为灵活。因为成本和风险的增加,很多投资者会相应地考虑体量适宜、适应公司独立办公的面积、小单元分割、可自由组合的写字楼将会有助于解决这个问题。自由度更高的产品形态将成为写字楼市场发展的新趋势。