行业新闻

人民币升值推波海外基金“追涨”写字楼市场

发布时间:2005-07-26

2005年07月25日09:38 经济参考报 洛涛

7月21日晚7点,央行宣布人民币升值2%,这一举措必然波及到已有大量海外热钱涌入的中国房地产市场。而据仲量联行最新统计,今年1至3月,海外基金在国内房地产市场的投资金额已经相当于去年全年的投资量。4月以来,大手笔的收购项目仍在不断上演,最高金额的收购纪录不断被刷新。

盛阳地产基金战略中心研究近日报告显示,今年上半年,海外地产基金加快了进驻中国的速度。其中北京已经成为海外基金的投资新热点。专家认为,目前人民币升值幅度不大,但如果人民币升值预期良好,持续升值的话,尽管中国实行外汇管制,但是热钱可以通过各种渠道进入中国资本市场。

基金剑指写字楼市场

近日,据盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士介绍,除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象外,一些新的海外房地产基金,如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。其中,盛阳房地产基金、美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向,远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。

实际上在中国楼市度过抢滩登陆时期的海外基金,在初步熟悉中国的特殊国情之后,就已开始逐步将投资做大。与过去死守上海楼市的行为不同,北京、广州等城市的商业物业也开始被锁定进了海外基金的投资范围。同时,对于武汉、沈阳等二线城市的投资也在加大当中。海外基金在中国所迈的这第二步棋,尤其在房产新政实施的今天,又多了另外一层含义——分散投资,规避风险。换句话说,不要把鸡蛋放在一个篮子里面。而新加坡嘉德置地集团在华全资子公司凯德置地的两笔大单被看作是这种现象的最具代表性的案例。

今年上半年,凯德置地将其在上海持有的两栋物业新茂大厦与百腾大厦分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛,随即又以5.476亿元获得北京东城区一块14686平方米的综合性开发用地,并以18.37亿元收购了北京中环世贸。4月底,又在宁波斥资10亿买下了一块做住宅商用综合开发的土地。同时表示,今年在广州也将推出10万多平方米的住宅及公寓。基强联行发布的最新专项调研结果表明,从2004年9月到2005年4月,海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币,几乎全部在非住宅物业范畴内运作。

安邦咨询分析师苏晶表示,只要有人民币持续升值的预期,并且城市建设长期还在发展,外资会继续看好中国的商业物业。对于这些外商来说,进来的资金是外币,除了获得稀缺的土地之外,资金本身就因人民币汇率升值而得到很好的避险。

海外基金对住宅价格没实质影响

观察海外基金在今年上半年的动向,我们可以发现这样一个明显的趋势,那就是海外基金早在楼市政策调整之前,就已经先后将手头本已不多的住宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回,而将投资更为集中地投放到以写字楼和商用公寓为主的商用类物业上。其实,海外基金在做投资决策时是非常谨慎的,不是仅仅站在中国的角度,而是站在全球的角度来看宏观的经济环境,考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。北京中原房地产经纪公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕认为,在全球的大环境下,中国的经济发展、成熟的国际形象和市场环境从根本上吸引了海外基金。

仲量联行中国区董事陈立民认为,政府的政策所针对的打击对象是住宅市场中的部分炒卖现象,这些打压政策在目前看来已起到作用,但中国的经济整体运行是健康的,在这个大环境下才会有这么多的海外基金抢滩上海和北京。而高力中国区常务董事翁琳更直接地表明,一系列新政都未直接针对写字楼市场,而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。中原市场研究部副总监李林先也对此表示,外资机构和海外基金进入北京房地产市场并且整栋购买物业,最根本的原因是他们看好北京房地产市场的发展,尤其是核心区的投资性物业。

根据戴德梁行统计,上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨,2005年一季度平均已经达到0.81美元/平方米/天,12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美金/平方米/天。同时,甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。相对整体售价,其收益率一般可以达到8%以上,而海外房地产投资基金平均年收益在美国为6%,在新加坡与日本仅为4%。同时戴德梁行认为,由于商用物业投资租金的看涨以及租期一般为3年以上,因此,其租金回报非常稳定。

戴德梁行分析后认为,通常情况下,规模较大的海外基金所看重的是长期而稳定的收益,而并非短期性的投机冒险。由于商业物业的获益周期都比较长,因此,海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。这也反驳了有关海外基金炒热中国房价的观点,与写字楼市场不同,住宅市场上海外基金身影并不常见,而且多是采取参股共同开发的方式进入。对于住宅市场的价格,海外基金产生不了实质性的影响。

小幅升值难以刺激海外热钱套利回流

著名房地产服务及投资管理公司仲量联行7月发布的一项分析报告指出,北京写字楼供应量预计到2008年将成倍增长,租金也会有所变化。另外该报告认为,2005年开始,海外投资机构到北京买下整栋写字楼的现象将会在北京市场上频繁发生,大型投资机构都会做一些初步的尝试。

而对于海外基金在北京写字楼市场的未来发展,戴德梁行的董事副总经理林义中对年内海外基金大量进入北京写字楼市场持保留态度。林义中认为,海外基金的入市能优化北京的写字楼投资市场,进一步规范和提升北京写字楼的整体品质,同时会带来比较多的新的管理理念,在经济、政治稳定的情况下,海外基金的入市是利好的趋势。未来一两年内北京写字楼的供应量大,将会面临短期内租金下调的压力,同时物业的升值潜力也有所下调。但从长期来看,海外基金赌人民币升值的预期,也是目的之一,如果人民币未来大幅升值或升值预期不断形成共识,那么将获得双重利润。由此可见,资本的趋利性是海外基金投资的唯一目标。

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为,人民币升值既不会造成对房价下降的压力,也不会使房价大幅上扬。人民币升值之后,热钱流入将有所放缓;而这个小幅度的升值很难造成大量热钱流出。客观上说,因为交易成本很高,这些不足以刺激海外热钱套利回流。

“目前升值幅度不大,但如果人民币升值预期良好,持续升值的话,海外热钱大量进入中国是肯定的,不仅仅是房地产市场。”经济学家孙飞博士说,尽管中国实行外汇管制,但是热钱可以通过各种渠道进入中国资本市场。他说,2%的升值幅度不是特别大,目前对房地产的资金影响不会太大,其理由有两个:一,人民币升值影响比较大的是国际化程度比较高的地区,北京上海等地会受到一定影响,尤其是那些针对外资的“外销房”,因为人民币升值直接提高了外资的购买成本。而很早进入中国的国际资本(比如摩根斯坦利和高盛)因为投资在升值之前,现在已经获得了2%的升值利润。但实际上国内多数地区房地产是区域性较强的市场,因此不会受到太大影响。二,实行浮动汇率制度是为我国下一步的金融制度改革,是为人民币汇率自由浮动奠定基础,从而与国际接轨。但是资本的本质是追逐利益,如果人民币持续升值,国际热钱“追涨”大量挤入中国房地产市场是肯定的。