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"第五商圈"将带动南城商业发展

发布时间:2005-06-28

过去,北京的商业布局存在 “北重南轻,东重西轻,里重外轻”的局面,现在这种局面正在慢慢改变。从北面来看,昌平作为北京的后花园,目前开发基本上已经形成规模。今后大北京经济圈和环渤海经济圈的形成和发展,必然会使得北京经济发展往东南方向扩展。从这点来看,南城商业发展迎来了一个很好的时机。
商业地产开发经历了四个时期:第一,通过对外合资的方式调整城市商业结构,重点是大中型百货业的建设和改造。第二,发展超市、大卖场、商场的时期。第三,商业街的时期。第四,购物中心开发、整体磨合时期。

现在,北京对南城的开发有利于南城的商业发展。作为流通与商圈新领域的发展,有一些问题需要研究和探讨。

一、城与市的关系。

以城建市,以市兴城。从城市协调发展的角度看,丰台区应该考虑形成自己的商业中心和商圈结构。以前,丰台区的产业是以农业为主,并着重发展工业,没有考虑商业发展。但从北京乃至全国的要求来看,丰台地区应该从大城市或特大城市的角度来研究商业的存在、规模和发展。

二、商与业的关系。

有商才有业,有业才能聚商。没有业绩、利润,商人、商业企业就不可能生存。我们研究商业发展的时候,一定要创造很好的环境,要考虑到经营发展的需要,考虑可持续发展的问题。否则,有商无业就会导致商走市衰。而商业没有两到三年时间是无法形成商圈的。因此,在这一时期,必须在政策上予以支持。

三、地气与商气的关系。

在相当一段时间内,开发商只考虑地气而不考虑商气,商业用房服从地产开发,在这种情况下不能发挥商业的真正作用,应该是以商气聚地气,以地气聚人气,形成互动,协调发展。在开发初期就必须研究商业用地的特点、亮点和兴奋点。要研究商业形势、商业业态对商业用房的特殊要求。

四、规模和效益的关系。

任何一个规模都要以效益为主导,最佳规模才会产生最佳效益,没有规模或过度规模都会产生负效益甚至零效益。因此,既要考虑单体规模,也要考虑整体规模;既要考虑自身的规模,又要考虑环境的规模。

五、开发和经营的关系。

现在的倾向是重开发、轻经营,导致开发容易、经营难。在整个开发过程中,一定要考虑后续发展问题,要考虑经营的连续性和适用性,要研究、探讨和维护经营者的合理利润。从经营的角度出发考虑问题,这样才可能持续发展。

六、商圈与商圈关系。

它们既是互补关系,产生群体效应,又是竞争关系,都在争夺有限的消费者。“第五商圈”未来的发展目标是要成为大规模、大功能的服装商业圈,不仅辐射北京其它地区,还要面向全国各地。