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住宅市场降温 下一个投资热点将是写字楼

发布时间:2005-07-15

2005年07月13日15:39 中国房地产报 冀志罡

受到房产新政的影响,住宅市场正在降温。从5月11日“国八条”出台到现在,各地反馈的信息都表明,1998年房改后启动的商品住宅建设热潮将不可避免的回落。房价如何变化尚不得而知,但住宅建设投资增长的降低已成定局。

整个房地产市场实际上包括了住宅、写字楼、商业地产和工业物业等多种产品。过去人们更多地关心住宅,一是由于老百姓居住条件普遍较差,改善居住条件需求迫切;二是住宅产业关乎民生,容易在政府和舆论层面激起反响。政府出台的一系列调控措施,名为针对房地产,实际上针对的都是住宅。 

在房产新政的压力下,住宅市场调整已势在必然,据不完全调查,新开工项目已经在大幅减少。这意味着住宅产业将从数量增长向质量增长转变,市场交易结构也将逐步过渡到以二手交易为主。住宅已难以像前几年那样提供几乎无限的投资机会。

但写字楼依然短缺,而且这种短缺不会在短期内结束。在房地产业,写字楼的投资风险仅次于商业物业,而年轻的中国房地产开发企业总是倾向于规避风险。较高的投资门槛也决定了写字楼开发不会像住宅那样吸引大量的外行资金。

但需求是真实而殷切的。无论是蜂拥而入的外企还是正在快速成长壮大的民企,现在都需要寻找更大面积、更高档次的写字楼以适应业务扩张的需要。对于那些在最近几年的经济热潮中积累了大量利润的企业来说,改善办公条件的要求正变得越来越迫切。但目前的写字楼存量显然不能满足他们的要求。高档写字楼的供应是如此之少,以致在北京中关村这样写字楼大面积空置的区域,顶级写字楼都可以达到近乎满租的水平。北京的国贸是16年前建成的产品,到今天仍需排队才能租到。

而在上海,为了在尚未竣工的甲级写字楼里租到一个位置,企业甚至不得不“预租”——尚未入住就开始交租。这种状况实际上已经持续了一段时间。根据世邦魏理仕的报告,上海浦东的甲级写字楼租金已直逼纽约市中心区;北京黄金地段的写字楼租金水平也不遑多让。而包括世邦魏理仕和仲量联行在内的多家国际物业顾问机构都认为,北京和上海的甲级写字楼租金仍有进一步上升的空间。

敏锐的外资正在加紧对写字楼市场的投资。摩根斯坦利房地产基金已经决定以32亿元人民币收购上海明天广场,这可能是上海写字楼的最高成交价纪录。北京从今年年初开始大笔引进了海外资金,主要投向即为写字楼,投资标的是银泰中心和富力城双子星座。

反观住宅市场,5年前开发的房子在今天看来已经落伍。住宅产业的成长,远比写字楼要快得多,也成熟得多。这意味着办公物业存在巨大的成长空间。外资已经看到了这个市场,现在是国内企业跟进的时候了。

除了品质,国内写字楼在产品结构上也存在很大的问题。“两头小、中间大”是目前写字楼供应的基本特色,即中档写字楼供应相对充足,高档和低档写字楼则严重不足。这带来两个后果。一是大量中小企业选择住宅作为办公地点,也就是所谓的商住楼,但这只能是过渡性措施;二是许多大企业不得不自行建造写字楼,这是极不符合产业分工原则的。

目前在国内专司写字楼开发的企业很少,而且以园区类国有开发商为主,民营企业涉足其间的不多。与住宅产业相比,写字楼产品的开发实际上处于滞后状态。概括起来,有以下几个原因:

一是政策导向。在住宅需求旺盛的市场背景下,政府一贯采用鼓励住宅发展的政策,在税收和地价等诸多方面,都赋予比其他产品优惠得多的政策,例如,在土地协议出让时期,同等地块住宅的土地出让金只有写字楼的不到一半。这有效地激励了开发资金涌入住宅产业,不少开发商甚至冒险以住宅的名义建造低档写字楼。

二是开发写字楼比开发住宅需要更强的资本实力。写字楼建设标准远高于住宅,且高档写字楼通常以整体持有为主要经营手段,在相关金融产品欠缺的情况下,写字楼的流动性远不如住宅。在中国,几乎所有的知名开发商都以住宅为主营业务,容易套现的住宅为开发商迅速做大做强的提供了机会,而写字楼显然做不到这一点。

三是写字楼的开发和运营需要更高的专业水准,与之相比,住宅开发在技术上要简单地多。处于起步阶段的中国房地产业,从住宅开发中积累经验和资本是合理的选择。

事实上,写字楼开发的利润空间远大于住宅。之所以应者寥寥,高风险是主要原因。各地的烂尾楼,除商业物业外,主要就是写字楼。一位北京的写字楼租赁专业人士警告,没有超强的资金实力和专业能力,最好不要碰写字楼。难度在于控制成本。没有相应的专业经验和能力,控制成本的结果很可能是高不成、低不就,这是目前中低档写字楼充斥市场的根本原因。

写字楼的运营则考验开发商的资本实力。写字楼是难以短期套现的建筑产品,长期持有则需要强大的资本实力做支持,目前只有资本雄厚的国有开发商和外资企业做得到。按照国际通行的操作手法,写字楼要到有了稳定的租金回报后才可能通过资本运作套现,这时的利润远高于住宅。

在住宅市场降温,商业物业又出现大量问题的情况下,写字楼很可能是未来一段长时期里最佳的投资标的。从国际经验看,最有实力的地产商都持有大量写字楼物业。中国的房地产行业要走向成熟,也要走同样的路。