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2005商业地产机是机遇年还是挑战年

发布时间:2005-06-18

选摘自《北京楼市》 记者:张杰 2005年04月18日

 2004年对房地产业来说可谓是不平静的一年:泡沫之争,宏观调控,121文件,“8·31”大限,银行加息…… 而2005年,随着中国零售市场对外资的开放,跨国零售巨头进驻国内市场步伐的加快,对地产商而言,2005年显得尤为关键,是机遇?挑战?

商业地产成长迅猛

从上个世纪90年代以百货业建设和商业改造掀起的商业房投资为起点,到1996年以后大型超市和卖场的兴起,到后来商业街的纷纷上马,再到近两年的购物中心建设热潮。目前全国各地都出现了商业地产开发热。而今年,随着中国零售市场对外资的开放,跨国零售巨头进驻国内市场步伐的加快,使得商业地产的发展更加迅猛。

商业地产之所以迅猛扩张,除了商业消费的巨大需求外,也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前,市面上的许多商业物业项目租售价格基本是同等住宅物业的2-3倍,有的甚至更高。地产商通过局部销售获得先期开发资金,再通过出租物业获得稳定的资金流。

城市社区商业将成为新亮点

2005年初,国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案,商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理,网点规划管理条例将参照发达国家的做法,引入听证制度,邀请专家、利益相关者参与听证,避免开发盲目性。根据《条例》规定,今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证,由发改委建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证,商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见,开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见,方可办理有关建设手续。而建设1万平方米以上的商业网点,还必须到国务院有关部门进行听证。

从各种类型商业地产的发展趋势看,由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业,因此2005年及今后的一段时期,社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部相关人士表示:当前,新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出,不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差,离“以人为本、服务居民生活”的要求还有相当差距。商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时,更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设,要把社区商业作为规划的重点;在业态上,要体现便利性、实用性;在功能上,要以老百姓不断发展变化的消费需求为取向,完善服务设施,提高服务功能。这些精神将对各地商业网点的建设产生重要指导意义,可以预计,今后一些适合社区商业发展的商业形态,包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展,逐渐成为商业地产中的新亮点。

商家对商铺的需求将大幅增加

随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放,中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注,寻找适合商家发展的商业地产项目,成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。2005年,外资商业对商铺的需求将会有大幅增加,同时商家对商业物业的选择标准将更为严格,物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。

王瑾指出:目前商铺的投资者主要分为跨国零售企业、国内大型零售企业和个人投资者。而从2004年京城商业地产的投资者比例来看,其中个人投资比例达到了65.6%.这主要包括北京城镇居民、外省个人、军人、华侨、港澳台同胞、外国个人等在内的个人购买人群,个人投资者成为了商业营业用房市场的主要购买者,各类个人投资者在不同时期交替领先,从而达到一个整体市场的平衡支点。
商业地产将呈现冷热不均的局面。相对而言,商业地产也是最有可能出现大幅度调整的一类房地产产品。
由于近几年住宅产业发展迅速,而社区和街道商业配套严重不足,今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺。预计2005年就会出现为住宅小区“补课”商业配套的热潮。底商和街铺届时将是主要的商业地产投资热点。

商业地产的发展,同时受制于商业业态的变化。今年年底,根据入世协议,中国将完全开放零售业市场。觊觎已久的外资零售企业将在中国市场大肆扩张,商业地产的投资商不能不注意到这种趋势并加以研究。

商业热点集中东南及南部

2005年商业物业的热点区域将集中在东南部及南部,由于CBD商圈一直在向东扩充,已经达到饱和的状态,因此,在2005年商业市场必将向东南部扩张。而南部区域既有大片的可供开发的土地,同时,随着住宅和写字楼的开发,区域内的商业稀缺性将逐步显现,同样会成为明年开发的热点所在。

业种业态多样化

2005年各类店型的商业物业将继续其概念炒作,或是强调其某种特色或是以其经营的商品为主题。

戴德梁行预计国际零售百强中至少有一半将在北京开店。世界零售业巨头沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂和万客隆等纷纷抢滩登陆北京。北京市商委发言人表示:重点领域引进的外资商业企业到2005年将达到15家,到2010年不低于30家。而已经进驻北京的外资商业企业也在不断攻城掠地,加大在北京开店的数量。

而国内零售企业由于有政府政策的支持,其发展速度和开店数量都在逐年增加,同时存在家世界、国美这样既涉足房地产又是零售商的企业,他们对商业物业的需求量同样巨大。各类商铺投资者为北京的商业地产开发提供了极好的发展机遇。在这几年会有突飞猛进的发展,各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营,从而进一步扩大商业向多样化发展。

尽管商业物业持有经营是持续健康发展的趋势,但对于大部分开发商来说,收回开发资金才是最重要的,因此,2005年还将以出售产权的商铺居多,尤其是住宅和写字楼底商类物业。而有实力的开发公司会逐步接受聘请专业的管理公司对物业进行经营管理的模式。同样在2005年也仍然会出现因出售产权,经营管理不善,造成的对投资者的承诺不能兑现的失败案例。